葉女士：我們小區(qū)的物業(yè)公司就要到期了，原來的物業(yè)公司是樓盤的開發(fā)商自己的物業(yè)公司，但其服務(wù)質(zhì)量真的不好，對小區(qū)幾乎沒履行管理職責(zé)。于是小區(qū)大部分業(yè)主想要重新找一家物業(yè)公司。在選舉時(shí)，我們每一套房都有一票的權(quán)利，但這個(gè)小區(qū)還有一部分空置房，開發(fā)商沒有銷售出去。有人說，開發(fā)商沒銷售出去的每一套房都有一票的權(quán)利，那開發(fā)商若到時(shí)不想更換原有的物業(yè)公司，那他們就有很大的一部分勝算了。想請問律師，這種說法是否正確？

饒律師：不正確。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

同時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

因此，開發(fā)商沒有銷售出去的房屋，只能按一票計(jì)算。只要你們小區(qū)的占建筑總面積一半以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半通過就可以更換新的物業(yè)公司。

來源：揚(yáng)子晚報(bào) 編輯：張少虎