現在買還是不買？

多地樓市成交回暖的消息近日頻頻披露，樓市已見“小陽春”了嗎？記者昨天從分析機構獲悉，預計2月全月北京新建住宅成交總量不會超過6000套，低于限購一年來的月平均成交水平。再加上保障房大量入市，一月春節成交少的因素，二月成交即使環比上升，仍難言“小陽春”已經到來。

誰在支撐成交量？ 保障房、低價房

綜合北京住建委的公開數據顯示，截止到2月27日，北京新建住宅簽約套數為5242套。剔除保障房，純商品住宅簽約2515套，占48%。北京中原市場研究部總監張大偉判斷，加上最后兩天的數據，預計2月新建住宅簽約套數不會超過6000套。

“2月北京成交量仍低于限購后從2011年3月到2012年1月這12個月的月均7000套的平均水平。難以判斷已出現小陽春。”張大偉說。

亞豪機構市場總監郭毅透露，雖然2月第四周北京新建住宅成交量激增至2737套，但其中純商品住宅成交1032套，保障房占大頭。亞豪機構統計顯示，2月簽約量超過50套的純商品住宅，多數都屬于郊區、且單價低于2萬元/平方米的項目。偉業我愛我家副總胡景暉分析認為，“其實成交中沒炒房客身影，房價也沒反彈，所以說是正常范圍內的回暖。”

樓市回暖？ 或出現“倒春寒”

北京中原市場研究部統計數據顯示：在2月份截止到27日，銷售過億的單個項目僅4個，包括金茂家園1.85億、龍湖時代天街1.42億、國風美唐1.24億、百合灣嘉園1.07億。而在去年1-2月份同期，單月銷售過億的住宅項目達到了60個。

亞豪機構副總經理高姍指出，樓市隨時可能出現“倒春寒”。“一是樓市整體的銷售壓力不容小視，截至2月27日，北京商品住宅存量已逼近13萬套大關，且新增供應有增無減；其二，此前各地方松綁限購令的政策很快被叫停，充分凸顯了中央調控樓市的決心。雖然現在略有回暖，但后市難言樂觀。”她建議，在此背景下，開發商搶占更多的市場份額已是刻不容緩的事情了，不如一降到底。

開發商什么招數奏效？ 降價、降付、不限購

北京中原市場研究部統計數據顯示，自去年9月份以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應了35259套住宅，但截至今年2月26日，僅售出9865套，總體銷售率僅28%，尚不足三成。記者發現，目前市場上銷售情況較好的項目具有三大特點：一類是降價幅度較大的項目或者低價入市的項目；第二類是商住項目；第三類是付款方式比較靈活的項目。

以2月份（截至27日）成交量排名前十的項目為例，降價明顯或低價入市的項目占到了近三成，亞豪機構監測數據顯示，興海園2月房價環比下調19%；龍湖時代天街，開盤均價僅12000元/平方米，被稱為成本價“裸售”，華業東方玫瑰本月成交均價僅13587元/平方米，遠低于通州目前的平均銷售價格。

此外，像北京城建·N次方因首付分期付款促銷手段登上了前十名的排行榜。同時郭毅透露，住總萬科·金域華府、金茂府等項目也因首付分期付款的政策，收效也不錯。除了降價、讓利外，記者注意到，成交高的中弘·北京像素、北京城建·N次方、香悅四季、K2百合灣等項目均是“不限購”商住項目。