公司高層人士向記者表示，北科建堅持以科技地產為龍頭，住宅和商業(yè)地產協同發(fā)展的策略

“科技地產是復合性開發(fā)業(yè)務！”北京科技園建設（集團）股份有限公司（以下簡稱“北科建”）高層向本報記者直言，“我們認為只有產業(yè)園區(qū)，沒有商業(yè)商務及住宅配套，不能滿足企業(yè)發(fā)展需要，也無法實現在園區(qū)內工作生活一體化，因此科技地產是復合性地產開發(fā)業(yè)務”。

據悉，北科建集團“十二五”期間將計劃投資400億元布局全國，目前公司已經在北京、無錫、長春、昆明等多個一、二線城市投資產業(yè)園區(qū)。同時，公司堅持以科技地產為主導，把科技地產作為戰(zhàn)略性業(yè)務，協同開發(fā)商業(yè)和住宅產品，以保證科技地產項目品質和長周期運作的資金需求。

產業(yè)地產提速

據記者了解，截至2012年底，北科建集團總資產為170億元，其控股股東為北京國有資產經營管理有限公司，是北京市重大項目建設的承擔者和經營者，比如鳥巢、水立方等奧運場館的建設和運營，主要產業(yè)集中在金融服務業(yè)、科技和現代制造業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、城市功能區(qū)開發(fā)和環(huán)保新能源等四大領域。

2009年，北科建從政府平臺企業(yè)向市場化轉型，開始向京外拓展。同年，嘉興智富城項目正式開工，2010年，無錫中關村軟件園太湖分園和青島藍色生物醫(yī)藥產業(yè)園項目相繼啟動；2012年，長春北湖科技園開工建設。

據北科建集團相關人士介紹，目前公司的四個科技地產項目中，嘉興、無錫、青島三個項目的孵化器已基本建成，將于近期陸續(xù)開園。

據記者統計，北科建集團在上述四地開發(fā)的科技產業(yè)園總計投資額達250億元，其中嘉興智富城項目總投資最高，為100億元，而且該項目是北科建從科技園區(qū)向科技產業(yè)城產品升級的代表之作。該項目包括產業(yè)研發(fā)區(qū)、商務功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)三個板塊，業(yè)態(tài)包括孵化器、廠辦一體化、寫字樓、星級酒店、餐飲街、購物中心、休閑會所等多種業(yè)態(tài)。

“這是一個產業(yè)導向的微型城市，滿足入駐人員的職、住、娛一體化需求”。北科建集團相關人士向本報記者表示。

此外，從長期收益和社會貢獻來看，科技產業(yè)地產前景非常好。以嘉興智富城項目為例，該項目全面建成后，預計年均實現產值約250億元，實現稅收約10億元，將極大地推動區(qū)域產業(yè)結構升級和經濟發(fā)展方式轉變。同時，公司也可以通過開發(fā)、運營、產業(yè)服務等多渠道來獲取盈利。

多元化融資緩解資金壓力

值得一提的是，開發(fā)住宅項目從拿地到預售款回籠可能只需6-8個月時間，但科技產業(yè)地產不但前期投入非常大，其回報周期是開發(fā)住宅項目的10倍有余。那么，如何獲得資金支持和平衡財務風險是主營科技產業(yè)地產的開發(fā)企業(yè)最為頭疼的問題。

對此，北科建上述高層人士向本報記者表示，融資創(chuàng)新對公司的發(fā)展非常重要。比如在一級土地市場開發(fā)中，除了傳統的銀行貸款外，向土地占有方融資也是一種創(chuàng)新的融資模式，例如可以把農民土地承包權和使用權等農資、農產資本化，轉化為股權與開發(fā)商共同建立投資主體，這樣開發(fā)商可以少支出幾十億元的土地開發(fā)現金成本。

此外，在二級開發(fā)市場中，除了一般的商業(yè)銀行貸款外，也有很多銀行愿意給產業(yè)園區(qū)項目提供低利率的中長期開發(fā)貸款。而在三級市場上，在園區(qū)內可以利用出租物業(yè)賺取利潤。更值得一提的是，房地產金融業(yè)務也是集團獲得資金支撐的一種融資渠道。

對于公司是否有上市需求，北科建相關人士向記者坦言，2009年，集團曾籌劃上市，意圖登陸資本市場謀求資金，也能夠更好的提升企業(yè)的管理水平，但當時并未獲得成功。

“上市是集團的重要發(fā)展方向之一，只要公司業(yè)務符合國家發(fā)展戰(zhàn)略，有較好的盈利模式保證經濟效益，能夠承擔相應的社會責任，上市是遲早的事情”。北科建集團上述高層人士向記者如是表示。