區(qū)域之間差異大 調(diào)控應(yīng)該差別化

●城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應(yīng)越緊張

“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對(duì)此表示質(zhì)疑，認(rèn)為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時(shí)擁有一套自己的房子而發(fā)愁。

盡管我們已經(jīng)在總量上告別了住房的絕對(duì)短缺，但不同城市、不同區(qū)域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。

“如果說10年前各個(gè)地方都缺房子的話，現(xiàn)在不同城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化?！比闻d洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市住房供不應(yīng)求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對(duì)欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)也在大量進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這些地方應(yīng)該說已經(jīng)不缺住房了，今后甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的情況，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)的地域性和不可遷移，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。央行有關(guān)研究報(bào)告顯示，全國除西藏外的30個(gè)省份中，2007年—2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應(yīng)越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院近期對(duì)100個(gè)城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，目前有3個(gè)二線城市在售項(xiàng)目總規(guī)模超過1億平方米，超過北京。另有2個(gè)城市在售項(xiàng)目超過8000萬平方米，已超過上海。同時(shí)部分二、三線城市現(xiàn)有土地存量需要長(zhǎng)達(dá)五六年的時(shí)間才能消化。而一線城市盡管土地供應(yīng)量和在售項(xiàng)目規(guī)模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強(qiáng)，現(xiàn)有供應(yīng)量可供消化的時(shí)間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。

“樓市調(diào)控應(yīng)該重視住房市場(chǎng)的差異化，政策需要更加細(xì)致、更有針對(duì)性，避免一刀切?！比闻d洲說。最近出臺(tái)的“國五條”細(xì)則就明確要求，各省要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

除了區(qū)域上的不平衡，住房供應(yīng)還存在著類型上的結(jié)構(gòu)性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對(duì)短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控政策的核心是強(qiáng)調(diào)“控制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求”，這個(gè)政策方向應(yīng)該長(zhǎng)期堅(jiān)持不動(dòng)搖，同時(shí)與加強(qiáng)保障房建設(shè)和反腐敗結(jié)合起來，力求改變當(dāng)前住房資源占有不平衡的情況。