■能帶來穩定成交量的價格才有可能是合理價格

——今年一線城市房價將繼續下降的趨勢已被廣泛認可；要使房價進一步回歸合理，還需要土地價格進一步下降

在人們的印象中，房地產行業一直是一個暴利行業。哄抬房價、牟取暴利，也是人們一直對房地產開發商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房價是否合理的另一個標準——“成本加上合理的利潤”。理論上講，一個房地產項目的成本是可查詢的，“合理的利潤”也是相對容易形成共識的，參照這個可量化的標準，似乎更容易計算出“合理房價”。

據張大偉介紹，房價之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財務稅費、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，粗算平均售價5379元/平方米。

細看成本，2011年全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米，土地成交價款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價的37%—46%。稅費財務成本約占銷售價格的10%左右。這樣算下來，企業毛利率約為15%—20%左右。

“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價格拿的土地，實際成本沒有這么高。”張大偉認為，盡管現在不少開發商宣稱“虧本賣房”，但一線城市房價即便再下降10%—20%，多數開發商也是有錢賺的。要使房價進一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價格進一步下降。

大連萬達集團董事長王健林則表示，房地產行業早已經告別了暴利。2010年房地產上市企業的綜合年報顯示，平均毛利率不到25%，凈利率大概是10%左右，萬科這么優秀的企業利潤率也剛剛超過9%。今年一線城市房價合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。

然而，與其他商品不同，房價似乎從來都不是單純由成本決定的。“供求關系決定價格”這一市場經濟的鐵律，在房地產市場表現得尤為明顯。

“我認為看房價合理不合理很簡單，賣得出去、能帶來穩定成交量的價格就是合理的。”作為開發商的一員，旭輝集團副董事長林偉告訴記者，“前幾年市場好的時候，樓面地價2000元/平方米的房子賣20000元也供不應求，你能說價格不合理嗎？現在有的樓盤真的虧本賣，如果還是沒人買，說明這個價格還是不合理，還得繼續降價。”

房地產調控兩年來，“積極定價”的策略被越來越多的開發商提及。判斷定價是否積極的主要標準便是樓盤的銷售情況。如萬科就提出，通過積極定價，所有樓盤在開盤一個月以內必須銷售60%以上，否則定價就是有問題的。

2月份以來，一線城市樓市成交量有了明顯回暖，其中明顯降價的樓盤成為成交量回暖的主力。“這種回暖絕不意味著房價要反彈，開發商應該繼續維持降價優惠，爭取多搶一些成交量。”林偉表示，隨著總理在兩會后記者見面會上的堅定表態，此前市場認為調控可能放松、房價可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房價將繼續下降的趨勢已經被廣泛認可。現在開發商都看清了形勢，不少樓盤開盤的時候都一步降到位。什么時候成交量連續幾個月企穩了，說明房價也降到了市場認可的“合理價位”。